房屋拆除全程指南：从前期筹备到安全施工

房屋拆除，无论是因为城市更新、危房改造，还是个人对居住环境的重新规划，都是一项复杂且充满风险的工作。它不仅涉及到经济利益的博弈，更关乎生命财产安全与环境保护。因此，全面了解房屋拆除过程中的各项注意事项，是顺利完成拆除任务的关键。

一、前期项目了解与谈判策略

（一）明晰拆迁性质

首先要明确拆迁性质，是政府主导的公益项目，还是开发商的商业行为。如果是开发商行为，被拆迁人在合理范围内有更多的谈判空间。可以依据项目的商业性质，多争取一些合理权益，如增加补偿面积、提高补偿金数额等。因为开发商在项目推进过程中有一定的利润考量，在政策允许范围内，适当满足被拆迁人的合理诉求有助于项目的顺利进行。

（二）产权与面积认定

产权情况：有产权证的房屋，在安置补偿上通常有明确标准，如可按1:1.12或1:1.13的比例换取安置房。而对于无产权证的房屋面积，也并非完全没有补偿。根据不同情况，可按30%、50%甚至更多的比例争取安置房面积。特别要注意的是，93年以前盖的房屋，在能提供相关证明的情况下，视同有照房屋，这为部分被拆迁人争取合理补偿提供了依据。

面积测量与附属物登记：在拆迁前，被拆迁人务必自己仔细测量房屋实际面积，详细登记附属物，像房顶隔热层、墙面、地面、地下管道等。这些细节在拆迁办测量登记时容易被忽视或低估，如果前期准备不足，后续很难更改测量结果。此外，诸如空调、电话、电脑网线、煤气管道、有线电视、油烟机、电热水器等的迁移费用，拆迁办是有补偿的，也应提前做好记录。

（三）家庭内部统一与谈判代表选定

家里人对拆迁安置方案要达成一致意见，推荐一位代表与拆迁办谈判。多人参与谈判容易出现意见分歧，让拆迁办摸清家庭底线，不利于争取更有利的补偿条件。

（四）把握签协议时机

时间策略：一般在三分之二的人签字后再签字较为有利。此时，安置方案或政策可能会因大部分人的签约情况而有所松动。同时，在签字时要主动向拆迁办争取拆迁奖金，拆迁办为鼓励早签字会设置奖金，即便晚签字，主动提出也有可能获得。

心理博弈：即便对拆迁办给出的条件满意，也不要当场签字，可拖延到第二天或第三天。这期间可能会有更好的消息传出，同时要注意隐藏自己的满意情绪，避免在谈判中处于劣势。

特殊情况诉求：家里有老人无劳保、吃低保、下岗、伤残等情况，或者老人因房屋拆迁导致身体不适等，都可以作为谈判筹码，向拆迁办争取更多的面积和补偿金。

适当营造谈判氛围：可以适当地做些假象，如多铺些床铺、把老人接来住等，营造人多拥挤的现象，以此为理由多争取一些面积。

（五）合理讨价还价与关系运用

补偿争取：在拆迁面积上，可在常规补偿比例（如1:1.12或1:1.13）的基础上多争取20%或30% ，与拆迁办进行协商。对于新房装潢费用，也可适当提高预算进行还价，例如测算简单装潢需3万元，可按5万元与拆迁办协商。

关系利用：各拆迁组的组长和成员手上通常有一定的优惠权，如组长可能有1万元/户的优惠额度，成员有5千元/户，还有面积优惠。通过合理的渠道找关系，可以在一定程度上增加补偿收益。

（六）安置房选择技巧

在选择安置房时，多层楼房和小高层各有优劣。多层楼房物业管理费用低，生活成本相对较低；而小高层存在电梯使用、维修和用水二次增压等费用较高的问题。同时，尽可能选择一楼靠路边和拐角的位置，这样将来打开阳台可以开小店，增加潜在的经济收益。

（七）补偿方式抉择

拆迁补偿的钱与安置房价格紧密相关，由于安置房与商品房之间存在较大差价，所以一般优先选择安置房，尽量不要现金补偿。如果确实想要现金，也要等拿到安置协议纸质材料后再卖掉，这样能减少经济损失。

二、拆除施工安全与环保要点

（一）拆除顺序与稳定措施

拆除工作应当自上而下对称顺序进行，严禁数层同时拆除。当拆除一部分时，必须先采取加固或稳定措施，防止未拆除部分倒塌。这是因为同时拆除数层会破坏房屋结构的整体稳定性，容易引发坍塌事故，对施工人员和周边环境造成严重威胁。

（二）特殊拆除方法的条件

因特殊情况须采用推倒法拆除的，必须严格遵照《建筑安装工程安全技术规程》的要求，并满足以下条件：砍切墙根的深度不超过墙厚度的三分之一，当墙的厚度小于两块半砖时，不得进行掏掘；在掏掘时，必须采取有效措施支撑住墙体；推倒前，应发出明确信息，待人员全部避到安全区域后方可进行。这些条件是为了确保在采用推倒法拆除时，将风险降到最低。

（三）管线处理

需拆除工程范围内的电线、电缆、煤气管道、上下水道、供热管线等设施，应当及时报有关单位，并按有关操作规程作业。这些管线涉及到公共安全和居民生活，不当处理可能引发火灾、爆炸、中毒等严重事故。

（四）施工现场安全防护

拆除工程施工现场，应当设置明显标志及专职监护人，并在周围设置围栏，夜间应红灯示警。在高处进行拆除时应先设置溜放槽，较大或沉重的材料应用吊绳或起重机吊下，禁止向下抛掷。这些措施是为了防止无关人员进入施工现场，避免施工人员和周边行人受到意外伤害。

（五）爆破拆除规范

爆破拆除要严格按其它有关规定执行。爆破拆除具有较高的危险性，必须由专业的爆破单位和人员进行操作，严格控制爆破参数和安全距离，确保爆破过程安全可控。

（六）环保要求

房屋拆除应当符合环保要求，拆除废料须堆放整齐，建筑垃圾按规定清运，不得在施工现场焚烧。随意焚烧建筑垃圾会产生大量有害气体和粉尘，污染空气，影响周边居民的身体健康。

（七）人员保险

承担拆除工程的施工单位，应为其从事拆除作业的人员办理人身意外伤害保险，并应将投保证明及拆除作业人员名册报市房屋拆除安全管理室。这是对施工人员生命安全的保障，也是施工单位应尽的责任。

房屋拆除是一个涉及多方面利益和安全的工作，从前期的项目了解与谈判，到拆除施工过程中的安全与环保措施，每一个环节都至关重要。只有全面、细致地做好各项准备工作，严格遵守相关规定和要求，才能确保房屋拆除工作顺利完成，实现各方利益的平衡与保障。